A_ due diligencia_ pode ser definida como um processo administrativo prévio onde será realizada a busca de documentos para posterior auditoria, procedimento esse que se mostra indispensável a resguardar a segurança das partes na negociação envolvendo a compra e venda de imóveis.

O procedimento engloba a busca de certidões tanto do imóvel quanto dos vendedores. Do primeiro, a pesquisa é realizada basicamente perante o Registro Imobiliário, Prefeitura, Concessionárias de Serviço Público (energia, água, gás, etc) e também junto ao condomínio.

A pesquisa documental dos vendedores, incluindo os respectivos cônjuges, cinge-se às certidões negativas (de execução e distribuição) perante a justiça estadual, federal e do trabalho, além das certidões negativas de débitos junto às Fazendas Municipal, Estadual e Federal, bem como a pesquisa perante os cartórios de protesto, declaração de participação societária ou vínculo empregatício urbano ou rural.

Na hipótese de o vendedor ser pessoa jurídica, além das certidões listadas acima referentes aos sócios, há necessidade de exibição do contrato social (última alteração), ata de autorização do conselho de administração da empresa autorizando a venda do imóvel, documentos pessoais dos sócios, certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial do Estado e/ou Cartório de Pessoas Jurídicas e na Receita Federal para apuração de regularidade do pagamento dos impostos incidentes sobre o vínculo empregatício (INSS e FGTS).

Nesses casos, por cautela, deve-se proceder à pesquisa em nome da pessoa jurídica e dos sócios a fim de deixar o comprador totalmente resguardado.

Realizada a busca documental, proceder-se-á análise dos mesmos, a fim de que sejam identificadas as variáveis do negócio. Para tanto, o auxílio de um advogado se faz indispensável, já que o mesmo poderá apontar com mais propriedade todos os riscos envolvidos na transação que se pretende implementar.

Muito se fala hoje na mitigação da realização da_ due diligence _envolvendo a compra e venda de imóveis. Isso porque, com a edição do artigo 54 da Lei nº 13.097/15 e da Súmula 375, do STJ, para que haja risco no negócio imobiliário, deverá existir registro de penhora na matrícula imobiliária.

O artigo 54 da Lei nº 13.097/15 trouxe importante alteração na eficácia de negócios jurídicos que tenham como finalidade constituir, transferir ou modificar direitos reais, frente a atos jurídicos precedentes que não foram averbados na matrícula do imóvel. Vejamos:

Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil;

_III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; _

IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei nº 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil.

_Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.” _

O E. STJ, após reiterados precedentes (RESP 865974; RESP 810170; AGRESP 1046004; dentre outros), editou a Súmula 375, nos seguintes termos:

_"O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente." _

No entanto, entendemos que a due diligence não foi abolida das transações imobiliárias, já que a lei que determinou a concentração dos atos na matrícula imobiliária comporta exceções à regra.

Em que pese a desburocratização do procedimento previsto na legislação atual, a due diligence continua com sua importância a fim de imprimir às negociações a boa-fé que permeia os negócios jurídicos, evitando surpresas e riscos aos compradores no futuro.

Nesse contexto, aquele que agiu com cautela e precaução na celebração do negócio estará sempre garantido, já o negócio entabulado gozará de estabilidade e segurança jurídica.

Artigo escrito pela advogada Daniele Caroline Vieira Lemos de Souza, integrante do escritório Pazzoto, Pisciotta & Belo Sociedade de Advogados.