Com alta demanda e progresso da população das cidades e, tornou-se crescente a busca pela segurança domiciliar. Logo, a demanda por condomínios edilícios, sejam verticais ou horizontais, nos grandes centros urbanos, seja este para atividades laborativas ou de residência, mostra-se expressiva.

A noção tradicional do exercício de propriedade está ligada principalmente à ideia de tomar posse de uma coisa excluindo qualquer outro sujeito dessa relação. Já a ideia de condomínio se difere e se alterou ao longo dos anos, tendo em vista, que compreende o exercício do direito dominial por mais de uma pessoa ou dono, simultaneamente, quanto às áreas de uso comum.

Sendo assim, denomina-se condomínio quando: A mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes. O poder jurídico é atribuído a cada condômino, não sobre parte determinada da coisa, porém sobre ela em sua integralidade, assegurando-se a exclusividade jurídica ao conjunto de coproprietários, em relação a qualquer pessoa estranha, e disciplinando-se os respectivos comportamentos, bem como a participação de cada um em função da utilização do objeto.

Posto isto, no universo da propriedade imobiliária, os condomínios são estruturas que envolvem a coexistência de múltiplos proprietários em um mesmo espaço e que causam grande confusão na sociedade. Embora todos conheçam a ideia de gestão compartilhada e convivência entre condôminos, suas características e regulamentações legais apresentam diferenças significativas. Vamos explorar esses pontos em detalhes a seguir.

O condomínio comum é caracterizado pela coexistência de múltiplos proprietários sobre um mesmo bem, sem que haja a divisão formal das unidades. Em outras palavras, é quando diferentes indivíduos possuem, em conjunto e por interesse comum, um bem móvel ou imóvel. Assim, cabe a cada uma delas uma parte igual tanto em direito, quanto em deveres.

À título de exemplo, constitui-se um condomínio comum a partilha de um bem imóvel aos herdeiros, que se tornam coproprietários.

O condomínio edilício, por outro lado, é instituto que permite o direito de propriedade ser exercido de forma conjunta, pelo menos no que se refere às áreas comuns, e tem por objetivo, regular e harmonizar a convivência entre aqueles que fazem parte do condomínio. É tema de grande relevância social, pois, surgiu para regulamentar a forma de constituição e de extinção do condomínio edilício, bem como, regular os direitos e deveres dos condôminos e a forma como deve ser estabelecida a convivência entre eles.

O condomínio edilício está previsto no Código Civil de 2002, sob o título: “Do Condomínio Edilício”, subdividindo-se em três seções: Disposições gerais, Da administração do condomínio e Da extinção do condomínio, do artigo 1.331 ao 1.360. O artigo 1.336 do aludido diploma, prevê os deveres que estão submetidos os condôminos, sendo assim, estão obrigados a contribuir para as despesas do condomínio, entre outros. Pelo descumprimento dos deveres, a lei prevê imposição de multa e restrição na participação em assembleia condominial.

A Lei 4.591/64 (Lei do Condomínio) foi editada com o intuito de disciplinar o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias assim dispondo em seu artigo 1º:

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_“Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.” _

Como leciona Caio Mário da Silva Pereira: “A Lei exige a construção sob forma de unidades autônomas. Esta é uma conditio legis” (Condomínio e Incorporações, 2ª ed., Rio de Janeiro, Forense, 1969, p. 56).

Assim, nas palavras de Nelson Kojranski, cada unidade autônoma corresponde uma fração ideal na totalidade do terreno do prédio ou dos prédios, que subsiste íntegra e indissociável da edificação. Não há divisão física do terreno. (Condomínio Edilício, aspectos jurídicos relevantes, 2ª edição, Malheiros Editores, São Paulo: 2015, p. 317/318).

Nas palavras de Gonçalves,_ “caracteriza-se o condomínio edilício pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa”, _o condômino é titular com exclusividade da unidade autônoma (apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas e garagens), e titular das partes ideais das áreas comuns, terreno, estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração centrais, corredores de acesso as unidades autônomas e logradouros públicos, entre outros.

Logo, para a caracterização do condomínio edilício, é necessário: (i) especificação da unidade autônoma, informando sobre sua identificação, descrição e área privativa; (ii) discriminação da participação proporcional nas áreas e coisas de uso comum; (iii) e a participação ideal na totalidade do terreno do edifício”. (Condomínio Edilício, aspectos jurídicos relevantes, 2ª edição, Malheiros Editores, São Paulo: 2015, p. 317/318)
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No que tange ao condomínio de lotes, sob a perspectiva do direito civil, consiste em um condomínio edilício cujas unidades autônomas são lotes aptos a serem edificados por seus adquirentes, em lugar de edificações prontas. A necessidade de sua positivação advém do fato de que, nos termos do art. 1.331 do Código Civil, o condomínio edilício somente pode ter por suporte edificações ou partes de edificações.

_Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. _

Tem-se, portanto, que o loteamento tem por caracteres essenciais: (i) expansão e adensamento de zonas urbanas, através da (ii) divisão de glebas em áreas menores, denominados lotes, com a (iii) abertura de vias públicas; (iv) transferência das vias e espaços livres para o Poder Pública e (v) alienação individual de lotes.

Diante do exposto, embora o condomínio comum, o condomínio edilício e o condomínio de lotes compartilhem a ideia básica de convivência entre múltiplos proprietários e gestão compartilhada de áreas comuns, suas características específicas e regulamentações legais os distinguem significativamente. Compreender as diferenças entre esses tipos de condomínios é essencial para uma convivência harmoniosa e uma administração eficiente, garantindo a valorização do imóvel. _ _

Artigo escrito pela advogada Beatriz do Amaral Canola, integrante do escritório Pazzoto, Pisciotta & Belo Advogados.