Os lucros cessantes decorrentes da rescisão de contrato de compra e venda de imóveis

A recessão da economia vivenciada nos últimos anos impactou diretamente no ramo imobiliário, fato que levou várias construtoras a atrasar a entrega das obras, abarrotando o Judiciário com inúmeras ações de rescisão de contrato.

Os contratos de compra e venda de imóveis, revestidos das características de adesão, impedem que os consumidores discutam as condições contratuais, fato que permite que as construtoras gozem de certos privilégios contratuais em detrimento dos consumidores, evidenciando o descompasso de muitos contratos em que as partes não estão submetidas às mesmas sanções em caso de inadimplemento.

Assim, a única solução para pôr fim ao impasse decorrente do inadimplemento contratual é a discussão judicial, que muitas vezes se projeta no tempo até a sua conclusão.

A fim de reduzir a tramitação processual, e considerando o aumento do número de processos envolvendo o tema acima, o E. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo publicou dois enunciados, quais sejam:

Súmula 02, TJSP –

_ “A devolução das quantias pagas em contrato de compromisso de compra e venda de imóvel deve ser feita de uma só vez, não se sujeitando à forma de parcelamento prevista para a aquisição”. _

Súmula 192, TJSP –

_“Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra,** é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente**, independentemente da finalidade do negócio”. _

Nesse cenário, ainda que o contrato estabeleça outra condição, por se tratar de uma relação de consumo, originária de um contrato de adesão, a restituição dos valores pagos em decorrência da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel deverá ocorrer de uma única vez.

O próprio Superior Tribunal de Justiça já se manifestou sobre o assunto, editando a Súmula 543 abaixo transcrita:

Súmula 543 do STJ –

_“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. _

E, ainda, restou pacificado, no entendimento do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que o atraso na entrega do imóvel por culpa exclusiva do construtor enseja a sua condenação ao pagamento dos lucros cessantes, independentemente se o imóvel é adquirido para moradia própria ou para locação.

Vale destacar que o referido atraso não se confunde com o prazo de tolerância, geralmente de 180 dias, o qual é legalmente reconhecido como válido, desde que devidamente destacado no contrato.

Os denominados “lucros cessantes” visam a recompor as perdas e danos suportados pelos consumidores com o que efetivamente perderam ou que razoavelmente deixaram de lucrar, no período em que foram privados do uso do imóvel adquirido pelo atraso injustificado da obra por parte das construtoras.

No caso de imóveis, os lucros cessantes estão sendo fixados no percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor de mercado do imóvel, ou seja, o valor aproximado do aluguel do bem, pelo período que houve o atraso injustificado da obra.

Artigo escrito pela advogada Daniele Caroline Vieira Lemos de Souza, integrante do escritório Pazzoto, Pisciotta & Belo Sociedade de Advogados.

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